Vous souhaitez acheter un bien pour faire de l’investissement locatif ? Avant de réaliser votre projet, vous devez vous assurer que le bien que vous souhaitez, répond à plusieurs critères. On parle notamment de plusieurs règles de décence et de paisibilité.
Un logement décent doit répondre à une liste de critères précis. Ces critères réunissent la sécurité, la santé, ainsi que l’équipement du logement.
Attention : Si un bailleur ne respecte pas ces règles de décence dans son logement, un juge peut lui imposer plusieurs règles. La réalisation de travaux nécessaires, la réduction de son loyer ou encore de fixer des dommages et intérêts. Il est même défini par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
“Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Quelles sont les règles de décence ?
Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :
- Il assure le clos et le couvert : le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité. De plus, il protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Ensuite, les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires, assurent la protection contre les infiltrations
d’eau dans l’habitation. - Protection contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés. Ceux-ci présentent une étanchéité à l’air suffisante. Ensuite, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent comporter des portes ou de fenêtres. Enfin, les cheminées doivent avoir des trappes.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité, définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. En effet, ils permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
- Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Équipements
Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :
- Une installation permettant un chauffage normal. Munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
- Une installation d’alimentation en eau potable. Elle doit assurer à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires.
- Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes. En effet, elles doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents et doivent comporter des siphon.
- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier. L’évier doit obligatoirement se raccorder à une installation d’alimentation en eau chaude et froide. Un raccordement à une installation d’évacuation des eaux usées est aussi nécessaire.
- Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC. Elle doit être séparée de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Ensuite, le bien doit comprendre un équipement pour la toilette corporelle, avec une baignoire ou une douche. Celui-ci doit être aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle. Cet équipement devra être alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement. Cependant, ce WC doit être dans le même bâtiment et facilement accessible.
- Un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Attention :
Pour les baux individuel et collectif : il est impératif de respecter ces trois conditions synéquanone :
- 9m²,
- 20m3
- 1,8m de hauteur sous plafond.