Cauchemar de l’investisseur, bête noire de l’immobilier : la moins-value est un scénario redouté de tous. On met souvent en garde contre cette catastrophe financière lors d’un investissement locatif, elle est même reconnue comme l’un des risques majeurs de l’achat immobilier.
Qu’est-ce qu’une moins-value et une plus-value ?
Ces deux notions sont liées à la revente d’un appartement plusieurs années après son achat. On observe deux scénarios :
- Scénario A : vous avez acheté votre bien 200 000 € et le marché aidant, vous le revendez aujourd’hui pour 230 000 €. Vous effectuez une plus-value sur votre bien valorisé.
- Scénario B : Vous avez acheté votre bien 200 000 € mais le marché se dégrade et vous le revendez aujourd’hui à 170 000 €. Vous effectuez une moins-value sur ce logement qui a perdu de la valeur.
La meilleure solution est donc le scénario A qui propose de gagner plus d’argent contrairement au scénario B qui semble vous faire perdre des fonds.
Alors : quels critères faut-il surveiller pour une plus/moins-value ?
- La démographie
La démographie d’un secteur est un critère de base. En effet, si la ville grandit, la demande de logement aussi, vous êtes donc sûr de vendre plus facilement et au prix fort.
- Les écoles
Les écoles sont un moyen sûr d’attirer du monde. Les écoles maternelles et primaires attireront les familles avec de jeunes enfants, et les universités sont des aimants à étudiants. Suivant le standing de ces dernières, vous pouvez espérer une plus-value.
- Les Transports
Un secteur bien desservi est un secteur qui attire ! Si votre logement se trouve près d’un tramway, d’un métro ou d’un arrêt de bus vous en bénéficiez.
- Le Prix au m2 sur le temps
Le prix au mètre carré est une information cruciale ! C’est ce qui va déterminer en majorité le coût de votre logement, gardez un œil ouvert.
- Commerces
Les commerces en disent long sur le secteur géographique sur la vie nocturne et les nuisances sonores. Si vous êtes à proximité d’un restaurant de standing ou d’une boite de nuit, la valeur de votre bien change. Pour cela, à simple sur Google Maps et vous êtes renseigné !
Mais alors comment gagner de l’argent avec une moins-value ?
En optant pour un investissement locatif autofinancé. En lisant cette phrase, vous devez vous dire que notre équipe a perdu la tête, et pourtant…
Pour expliquer notre pensée, utilisons un cas d’usage :
Imaginons que vous achetiez un bien à 175 000 €. En prenant en compte le total des frais d’acquisition vous arrivez à 200 000 €, ce à quoi vous ajoutez un apport de départ de 10 % soit 20 000€.
Vous mettez votre bien en location et vous percevez un loyer qui rembourse votre emprunt, les intérêts bancaires et toutes les charges liées à l’investissement (taxe foncière, charges de copropriété…).
Ainsi votre bien ne vous demande aucun effort financier mensuel : il est donc autofinancé.
Arrive le jour de la revente. Pour différentes raisons vous avez besoin de revendre votre investissement locatif de façon urgente 10 ou 15 ans après son achat.
En prenant le pire des scénarios, vous êtes en pleine crise immobilière. Vous ne pourrez vendre votre bien qu’en dessous de son prix d’achat, ici 100 000€.
Gagner de l’argent avec une moins-value ? Deux conclusions s’offrent alors à nous :
- J’ai investi 200 000 € et je revends mon bien 100 000 €, j’ai donc perdu 100 000€.
- Comme mon bien était autofinancé et m’a permis de rembourser mon emprunt, je n’ai finalement investi que mon apport initial soit 20 000 € donc je récupère 80 000 €.
L’investissement locatif est un placement qui comporte assez peu de risques. En effet, même en cas d’une moins-value il faudrait que le prix de revente soit inférieur à la mise de départ pour perdre de l’argent. Il constitue alors un investissement relativement sécurisé avec un risque proche de zéro.
Aussi, que vous effectuiez une moins-value ou une plus-value, avec l’investissement locatif vous en ressortez gagnant.
Certes, la plus-value est prisée par les chasseurs d’immobilier ; cependant elle n’en reste pas moins incertaine, contrairement au rendement locatif qui est tangible, et cela dès le premier mois.
Évidemment, nous ne pouvons pas vous promettre d’éviter une moins-value sur la revente de votre bien, cela dépend de critères hors de notre contrôle.
Cependant, notre équipe peut dénichez des biens autofinancés ou proches de l’autofinancement avec la garantie d’un rendement locatif important dès le premier mois. Nous vous proposons de ne plus craindre ce fléau immobilier, et avec de la chance, un bien autofinancé bénéficiant aussi d’une plus-value.