Régi par la loi Alur, le bail de colocation est un contrat de location pour des locataires qui ne sont pas liés par un mariage ou un PACS, mais qui partagent un même logement. Mais tous les biens ne peuvent pas être proposés à la colocation. Il faut dans un premier temps s’assurer du règlement de la copropriété mis en place dans votre immeuble. La location meublée doit être autorisée ainsi que la location en colocation. Si ces critères sont réunis, deux possibilités s’offrent à vous pour louer votre bien : réaliser un seul bail commun, aussi appelé bail unique, ou mettre en place un bail individuel pour chacun des colocataires.
Bail individuel ou bail unique et solidaire ?
La colocation est de plus en plus populaire auprès des investisseurs. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, le propriétaire peut louer son bien en colocation en faisant signer un bail unique commun à tous les colocataires ou il a la possibilité de faire signer à chaque locataire un bail individuel.
Le bail individuel
Le bail individuel ou bail unique par chambre doit être signé par chacun des locataires et chaque locataire doit signer son propre bail. Ainsi, le locataire bénéficie d’une partie privative et de parties communes. Les espaces communs Le bail individuel ou bail unique par chambre doit être signé par chacun des locataires et chaque locataire doit signer son propre bail. Ainsi, le locataire bénéficie d’une partie privative et de parties communes. Les espaces communs doivent être mentionnés sur le bail, tout comme la partie privative.
Avantages
- En louant votre bien chambre par chambre, le montant du loyer est plus élevé qu’en bail commun.
- Le bien se louera plus rapidement puisqu’on ne recherche qu’un seul locataire par chambre.
- La création de plusieurs baux offre la possibilité d’adapter chaque bail à chaque colocataire. Cela peut concerner par exemple le prix du loyer selon la superficie de la chambre…
- Comme les locataires ne se connaissent habituellement pas, vous avez plus de chance de pouvoir choisir le locataire, une manière de diluer le risque et sécuriser votre investissement puisque vous aurez la possibilité de vous assurer de sa solvabilité et des garanties de son dossier.
Inconvénients
- Dans ce type de bail, il n’y a pas de solidarité de paiement entre les locataires du logement au niveau du loyer et des charges. Le locataire s’engage seulement pour sa partie de loyer, il en est de même pour son garant. Ainsi, les risques de loyers impayés augmentent.
- La gestion est plus complexe qu’en bail unique. En effet, le turn-over peut être plus élevé et vous êtes plus souvent amené à gérer les éventuels litiges entre les locataires.
- Dans le cas d’une location à la chambre, les locataires ont souvent plus d’attentes, comme le fait d’avoir un bureau ou encore une télévision à disposition dans leur chambre. Certaines prestations sont même obligatoires comme la possibilité de fermer sa porte de chambre.
Un bail unique et solidaire
Le bail commun est signé par l’ensemble des colocataires. Ainsi moins de démarches sont à effectuer, puisqu’il n’y a qu’un seul bail à rédiger. Attention, pour que le bail soit valide, tous les colocataires doivent entrer au même moment dans le logement. Le bail devra bien sûr comporter le nom de chacun des résidents et leurs signatures.
Avantages
Le bail commun est signé par l’ensemble des colocataires. Attention, pour que le bail soit valide, tous les colocataires doivent entrer au même moment dans le logement. Le bail devra bien sûr comporter le nom de chacun des résidents et leurs signatures.
Avantages
- Ce type de bail permet d’inclure une clause de solidarité. De cette manière, l’ensemble des locataires et des garants sont liés en cas d’impayés, soit du loyer ou des charges. C’est un excellent moyen pour le propriétaire de se protéger financièrement. En incluant cette clause, on parlera alors de bail solidaire.
- La gestion est plus facile. Lors de la mise en location, vous aurez moins de démarches à effectuer, puisqu’il n’y a qu’un seul bail à rédiger. De plus, il est très rare que tous les locataires partent en même temps et dans la plupart des cas, les résidents encore présents préféreront chercher eux-mêmes le remplaçant.
Inconvénients
- Le montant du loyer sera moins important qu’en louant le bien chambre par chambre.
- Tous les locataires doivent entrer au même moment dans le logement. Ainsi, la durée de mise en location peut être plus longue.
La clause de solidarité entre colocataires
La clause de solidarité et d’indivisibilité, permet de se protéger en cas de loyers impayés. En effet, la responsabilité de l’ensemble de la colocation est engagée en cas d’impayé. Ainsi, pour éviter de voir son bail résilié, les locataires seront dans l’obligation de combler la partie manquante du loyer. Il en est de même lorsqu’un colocataire part avant la fin de son bail.
À savoir que lors du départ d’un locataire, celui-ci et son garant resteront engagés dans cette colocation sur une durée de 6 mois après son départ. Ainsi, en cas de non-paiement de l’intégralité du loyer par les locataires restants, le propriétaire peut demander à son ancien locataire de continuer à payer son loyer jusqu’à 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire vient le remplacer.
Cette clause vous permet donc d’avoir une garantie supplémentaire en plus d’une gestion courante facilitée ! Mais attention, si cette clause n’est pas mentionnée dans le bail, chaque locataire est garant de sa propre part de loyer.
L’un des points faibles du bail solidaire est le délai de mise en location. En effet, ils ont tendance à mettre plus de temps pour être loué.
L’état des lieux en colocation
Selon le type de bail que vous avez choisi, l’état des lieux ne se réalise pas de la même manière.
En bail solidaire
L’état des lieux d’entrée est réalisé avec tous les locataires. Si l’un des colocataires doit partir, ils devront s’organiser entre eux pour la part de dépôt de garantie, mais aucun état des lieux n’a à être réalisé.
L’état des lieux de sortie est seulement réalisé en cas de départ de tous les colocataires, ou du moins lors du départ du dernier occupant.
En bail individuel
Si vous avez opté pour une colocation à la chambre avec bail unique, un état des lieux d’entrée doit être réalisé au début du bail début du bail de chaque locataire. L’état des lieux doit comprendre la partie privative, ainsi que les parties communes.
Lors de chaque départ de l’un des locataires, un état des lieux de sortie doit être réalisé. De cette manière, le dépôt de garantie, fourni par chacun des locataires, sera restitué à son départ. La chambre pourra ainsi être relouée.
Durée du bail en colocation
La durée du bail dépend essentiellement du type de logement proposé.
Pour une location meublée
Le bail sera d’une durée d’un an avec la possibilité de le renouveler par tacite reconductible.
Avec une location vide
Dans le cas d’une location non meublée, la durée du bail sera de 3 ans avec la possibilité de le renouveler par tacite reconductible.
Pour une location étudiante
C’est l’une des exceptions, la location étudiante permet de signer un bail pour une durée de 9 mois. Cette durée est renouvelable et doit concerner les logements meublés. Attention dans le cadre d’une colocation, une subtilité s’ajoute. Tous les locataires devront être étudiants et ils devront tous bénéficier du bail étudiant.