Aujourd’hui, l’investissement locatif est très prisé par toutes les catégories socioprofessionnelles et tous recherchent le Graal, un bien autofinancé !De plus en plus de Français cherchent à construire leur patrimoine afin de s’enrichir et de préparer leur retraite. Cependant, ils s’aperçoivent rapidement qu’il est trop difficile d’épargner des sommes conséquentes uniquement avec leurs salaires. Ainsi, ils cherchent à diversifier leurs revenus pour différentes raisons : leurs retraites, des nouveaux projets de vie, passer plus de temps avec leurs familles et pourquoi pas, devenir rentier.
Les étapes clés pour une bonne modélisation financière
De nos jours, l’investissement dans la pierre est un pilier solide pour sécuriser ces revenus. En effet, il s’agit d’un placement stable sur le long terme en comparaison à la bourse ou à un livret A par exemple.
Il y a quelques mois, le marché du crédit immobilier s’était montré clément avec des taux d’intérêt aux alentours de 1 %. Cependant, il n’était pas simple d’obtenir un bien rentable d’un point de vue financier. Pour comprendre la réelle rentabilité d’un bien, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte. Certaines sociétés d’investissement locatif profitent du manque de connaissances de leur client pour vendre des projets plus rentables pour le vendeur que pour le client.
C’est pourquoi, chez Invisty, nous avons choisi de toujours soumettre une modélisation financière à nos clients dans un souci de transparence.
Les catégories de paramètres
Les frais d’acquisitions représentent l’ensemble des frais qui permettent d’acquérir un bien et, ainsi, de pouvoir réaliser votre projet. Ils comportent les frais d’agence inclus négociés ainsi que les frais de notaire et bancaires. À inclure, il y a aussi les frais d’embellissement comme les travaux ou les frais d’aménagement avec son mobilier et sa décoration. Enfin, il faut y ajouter les frais des différents conseillers comme ceux d’un gestionnaire de patrimoine par exemple.
Une fois que vous aurez les clés de votre bien en main, vous allez commencer à toucher des revenus locatifs. Il faudra donc indiquer un loyer hors charges et les charges récupérables sur le locataire.
Malheureusement, ce n’est pas tout. Pour la majorité des cas, vous devrez contracter un prêt bancaire pour pouvoir financer cette opération. Il faudra imputer tous les mois une mensualité d’emprunt avec les conditions bancaires que vous aurez obtenues au préalable. Celles-ci comprennent le montant d’apport souhaité par votre banque, la durée du prêt et le taux d’intérêt négocié ainsi que son taux d’assurance.
La notion d’autofinancement
Lorsque le loyer vient couvrir l’intégralité de la mensualité d’emprunt, c’est un avantage mais nous ne pouvons pas pour autant parler d’un bien autofinancé. En effet, il faut ajouter la dernière catégorie : des frais déductibles aux loyers potentiels pour calculer un cashflow avant impôt.
Il vous faut donc prendre en compte les charges de copropriété, le montant de la taxe foncière, un budget pour les dépenses imprévues (frais de cage d’escalier, de façade, de toiture…) et toutes les parties que vous souhaitez sous-traiter. Pour affiner votre budget, vous pouvez ajouter une prévision de future vacance locative. Enfin vous avez l’obligation de souscrire à une assurance obligatoire PNO que vous devez inclure ici.
Selon votre stratégie, il y aura quelques différences sur la méthode de construction pour votre modélisation financière. Par exemple, vous pouvez déduire les frais comptables si vous pensez faire de la location meublée sous-traitée à un expert-comptable.
Le résultat obtenu sera déjà beaucoup plus proche de la réalité. Nous vous conseillons vivement de faire cette démarche pour plusieurs choses. Vous pourrez donc derrière évaluer votre cashflow en faisant total des revenus mensuels moins ensemble des dépenses mensuelles.
- Soit votre cashflow est négatif ce qui signifie que vous devrez compléter tous les mois pour combler le gap.
- Soit votre cashflow est à 0 alors vous êtes à l’autofinancement. Bravo ! Vous avez un bien autofinancé.
- Enfin, le Graal : obtenir un cashflow positif. Votre loyer couvre l’intégralité des charges et, en plus, il vous rapporte tous les mois.
Investir dans un bien autofinancé
Donc, un bien autofinancé, un mythe ou une réalité ? L’autofinancement est tout à fait possible si on connait son sujet et que nous sommes bien entourés. De plus, cela va dépendre du montant total que vous souhaitez allouer à votre projet mais aussi de la ville et du type de stratégie que vous adoptez. Nous serions ravis de vous en parler plus en détails et de faire les calculs pour vous sur les prochaines opportunités que va nous offrir le marché.