L’investissement locatif à Marseille peut faire peur à certains investisseurs. Pour cause : l’insécurité et l’insalubrité de certains quartiers largement médiatisés ces dernières années.
Cependant, au-delà des préjugés, Marseille bénéficie de nombreux atouts pour réaliser un investissement locatif, et bon nombre d’investisseurs l’ont bien compris. La seconde ville de France en termes d’habitants possède un fort potentiel de développement tout en offrant des prix très faibles à l’achat en comparaison à d’autres villes de cette taille.
Plusieurs atouts pour l’investissement locatif à Marseille
Une ville à fort potentiel de développement
Depuis plusieurs années, la ville s’est modernisée et a connu plusieurs projets de rénovation urbaine. À titre d’exemple, on peut citer la rénovation de la place Jean Jaurès, plus connue sous le nom de La Plaine. Le centre-ville s’est vu amélioré avec la piétonisation du vieux port ou encore le réaménagement des abords du Centre Bourse.
Un dynamisme économique
La livraison de la Tour “La Marseillaise” témoigne du renouveau du quartier Euroméditerranée, qui est devenu le plus important quartier d’affaires en centre-ville d’Europe du Sud, offrant de nombreuses opportunités d’emplois. Il se place même comme le 3e plus important quartier d’affaires de France. Un atout supplémentaire pour l’investissement locatif.
Autant de projets qui ont su apporter modernité à la ville, mais son développement ne va pas s’arrêter là.
Le projet “Marseille en Grand”
Emmanuel Macron s’est rendu à Marseille début septembre pour évoquer projet d’urbanisation “Marseille en grand”. Un projet ambitieux qui a pour vocation de poursuivre la modernisation et le développement de la ville tout en réduisant les problématiques liées à l’insalubrité ou l’insécurité qui peuvent régner dans certains quartiers.
La sécurité va devenir une priorité à l’horizon 2022, avec un renforcement des effectifs. Pour lutter contre l’insalubrité, le président a fait part de sa volonté de réhabiliter 10 000 logements sur les 15 prochaines années. D’autres points ont été abordés comme la santé, l’éducation, la culture, l’emploi et les transports avec la modernisation du réseau.
Dans deux mois, le président de la République sera de retour à Marseille pour signer un contrat précisant les actions avec l’ensemble des parties prenantes. Si toutes ces mesures voient bel et bien le jour, les prix de l’immobilier pourraient fortement augmenter, garantissant une belle plus-value à la revente pour ceux qui ont investi dans la cité phocéenne.
Les avantages de réaliser un investissement locatif à Marseille
La plus grande ville du sud de la France répond aux critères de nombreux citadins. Loger dans une ville urbaine tout en bénéficiant de surfaces plus grandes. Bien qu’une augmentation des prix ait pu être constatée ces dernières années, le marché reste très abordable et la demande locative est de plus en plus forte.
Forte demande locative
Malgré les nombreux préjugés qui touchent la ville, la demande de location ne cesse de croître. La crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 et la généralisation du télétravail a accentué cette hausse de la population.
Jeunes cadres, étudiants, familles ou touristes, Marseille attire tous types de profils. Ainsi, plusieurs stratégies d’investissement sont à envisager. Location saisonnière ou longue durée, appartement, studio, maison, colocation le choix est vaste.
Aujourd’hui, le nombre d’acheteurs est supérieur de 13 % au nombre de biens à vendre. Le marché est donc dynamique. Ainsi, la vacance locative est faible et les délais de mise en vente sur le marché devraient diminuer dans les prochains mois. Il faut donc être réactif pour y faire une bonne affaire.
Un coût immobilier avantageux
Malgré l’envolée des prix dans certains quartiers, Marseille est toujours classée comme la moins chère des 10 plus grandes villes de France. Pour vous donner une idée, voici quelques chiffres tirés des données de Meilleurs Agents au 1er septembre 2021 :
Le prix moyen au m2 :
- Pour un appartement : 3 146 €
- Pour une maison : 3 976 €
En comparaison, le prix au m2 moyen pour un appartement à Paris est de 10 451 € et de 5 287 € à Lyon.
Loyer moyen au m2 :
- Pour un appartement : 14,3 €
- Pour une maison : 15,1 €
Évolution des prix de l’immobilier à Marseille :
- Depuis 5 ans : le prix de l’immobilier a augmenté de 25,5 %
Un taux de rentabilité plus fort
Les faibles prix à l’achat permettent d’atteindre des rendements locatifs plus élevés que dans d’autres villes.
Où réaliser son investissement locatif à Marseille
Bien choisir son emplacement
L’emplacement est la clé d’un bon investissement locatif et un critère très important à prendre en compte, particulièrement à Marseille. En effet, il faut être vigilant, tous les quartiers n’ont pas les mêmes avantages et certains quartiers sont à éviter. Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels comme Invisty si vous n’avez pas une grande connaissance de l’écosystème des quartiers (prix pratiqués, fréquence de location des biens suivant leur typologie…)
Bien que la rentabilité locative soit plus importante dans les quartiers populaires de Marseille, le risque est plus élevé :
- Les travaux peuvent être plus importants.
- L’insécurité de certains emplacements peut rendre la location plus difficile en générant des vacances locatives ou un fort turn-over.
- L’accessibilité en transport en commun n’est pas toujours optimale.
- Risque de tomber sur des mauvais payeurs.
Pour de la location saisonnière, privilégiez des endroits près des lieux touristiques. Cela vous garantira une haute rentabilité, des loyers importants et une faible vacance locative même en période creuse.
Investissement locatif à Marseille, quel type de bien choisir ?
Marseille séduit des profils bien différents. Ainsi plusieurs possibilités s’offrent à vous.
Cependant, il faut savoir qu’un permis de louer doit être demandé à la mairie avant de signer un bail. Cette autorisation doit être obtenue pour toute location ou relocation de logements, vides ou meublés. Lors de la demande, le formulaire devra être accompagné des diagnostics techniques.
Instauré par la loi ALUR, ce dispositif à pour vocation de lutter contre l’habitat indigne et dégradé.
La location longue durée
Les studios et T2
Les studios et petites surfaces sont très demandés à Marseille et représentent des rendements attractifs pour les investisseurs.
- La ville attire environ 90 000 d’étudiants chaque année grâce à ses nombreuses écoles et universités.
- Le développement du Grand Port Maritime et des activités tertiaires d’Euroméditerranée séduit aussi les jeunes actifs avec un bassin d’emploi en croissance.
La colocation
La colocation est une solution très sollicitée aujourd’hui par les jeunes, mais également par les investisseurs, que ce soit dans un appartement ou dans une maison.
La raison ? Ce produit représente un placement plus rentable. Le bien se loue rapidement et rapporte davantage qu’une location simple. La colocation permet d’économiser sur la taille des pièces communes et des chambres afin d’obtenir un rendement plus élevé et un bien autofinancé.
Les maisons
Les habitudes des acquéreurs ont évolué, principalement depuis la crise sanitaire avec la mise en place du télétravail. Ils ont besoin d’avoir un espace extérieur et un intérieur plus grand.
Pour la location longue durée, nous vous recommandons de privilégier les grandes surfaces. Un intérieur contemporain maximisera les chances de louer le bien plus rapidement. Vous pouvez aussi opter pour la maison de ville en colocation.
L’immeuble de rapport
Investir dans un immeuble de rapport peut avoir de multiples avantages. En devenant l’unique propriétaire, vous devenez l’unique décideur de votre bien. Ce choix vous laisse une plus grande flexibilité et liberté d’exécution sur son devenir et les travaux à réaliser. Plusieurs options s’offrent alors à vous :
- Limiter les risques par étage grâce à la division d’appartement. Cette option vous permettra de le revendre à la découpe ou de louer les appartements séparément.
- Faire un espace de coliving.
- Rendre une partie ou l’intégralité de votre bien saisonnier si la location devient plus difficile.
- Réaliser des travaux d’embellissement.
- Réduire certaines charges.
L’inconvénient : comme nous venons de l’évoquer, vous êtes l’unique propriétaire. Ainsi, si un dégât arrive vous êtes aussi l’unique payeur, il en est de même pour les dépenses liées aux travaux et à l’entretien des lieux.
La location saisonnière
Élue capitale de la culture en 2013, Marseille est l’une des villes les plus touristiques de l’Hexagone. Cette attractivité touristique s’explique grâce à sa position géographique intéressante, son climat et son patrimoine culturel et historique très riche. Un point positif pour la location saisonnière.
Néanmoins, la location saisonnière y est de plus en plus importante et la concurrence y est forte engendrant une baisse des prix à la nuitée. Certes, le rendement en location courte durée est souvent plus élevé, mais la gestion peut aussi être plus compliquée que pour du long terme et plusieurs paramètres doivent être pris en compte :
- L’usure plus rapide du bien
- L’entretien et le nettoyage du logement
- La casse ou la détérioration de l’aménagement
Par ailleurs, les studios et petits espaces sont particulièrement recommandés pour de la location courte durée et l’emplacement est à privilégier, particulièrement quand il y a de la concurrence.
Vous souhaitez en savoir plus sur les différents types d’investissements locatifs ? Découvrez leurs avantages et inconvénients.
Pour résumer
Plus de doute, l’investissement locatif à Marseille est un bon choix et présente un véritable potentiel.
La ville possède de nombreux atouts : une économie en développement, un bon réseau de transports, un cadre de vie incomparable, un fort potentiel de développement, mais surtout des prix encore très attractifs générant un rendement locatif intéressant en comparaison des autres grandes métropoles. Mais attention, la demande locative y est forte, il faut être réactif pour saisir les bonnes opportunités et réaliser un investissement locatif à la fois sécurisé et rentable.
En revanche, à Marseille comme ailleurs, l’investissement locatif ne s’improvise pas. Il existe une très grande disparité entre les différents arrondissements qui composent la ville. Une bonne réflexion et connaissance du marché et du secteur sont primordiales pour éviter tout risque. Des compétences en rénovation sont aussi indispensables, car comme nous l’avons évoqué, beaucoup de bien sont insalubres ou en mauvais état. Sans une bonne estimation du coût des travaux, votre rendement pourrait se voir rapidement diminuer.
Vous souhaitez investir à Marseille, mais vous n’avez pas toutes ces compétences ou vous manquez de temps ?
Afin d’éviter les mauvaises surprises et optimiser votre réactivité pour ne pas louper la perle rare, contactez nos équipes. Notre connaissance du marché marseillais nous permet de trouver le bien qui vous correspond en fonction de vos objectifs et de votre situation. Tout ça, dans le meilleur quartier afin de dégager un maximum de rentabilité.