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Comment donner congé à son locataire ?

comment donner congé à votre locataire

Sommaire

Dans la vie d’un investisseur, il faut parfois faire face à des imprévus incluant de donner congé à son locataire. Cet article va vous permettre de comprendre le processus en question et les lois qui l’accompagnent. 

Qu’il s’agisse de location vide ou meublée, lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le congé donné par le propriétaire doit respecter un délai de préavis et certaines conditions de formes et de motivation. En effet, la loi encadre la possibilité de donner congé. Il est même impossible d’y déroger, même si le contrat le prévoit.

Le logement est désigné comme une résidence principale si :

  • Votre locataire déclare ses revenus à l’adresse du logement loué,
  • S’il y vit avec sa famille au moins huit mois par an.

À noter que, normalement, le contrat de location ne prend fin que suite à la délivrance d’un congé. Exceptions faîtes pour des circonstances exceptionnelles comme le décès du locataire, l’abandon du domicile ou la rupture judiciaire.

Le moment du congé

Le congé ne peut être donné qu’à chaque échéance du contrat. En effet, il est impossible de donner congé en cours de bail, et ce quelle que soit la situation du propriétaire bailleur (perte d’emploi, maladie, séparation).

Cependant, si vous souhaitez vendre votre bien, il est parfaitement possible de vendre à tout moment en cours de bail. Dans ce contexte, il s’agira de ce que l’on appelle une vente « occupée ». Ainsi, le bail se poursuivra aux mêmes conditions et pour le temps restant à courir mais avec un nouveau propriétaire. En cas de vente, le locataire est prioritaire sur l’acquisition. Il doit en être informé, et purger un droit de préemption.

La forme du congé

Le congé doit être délivré au locataire selon l’un des trois modes suivants :

  • La lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Pour cela, vous pouvez utiliser des lettres types.
  • L’acte d’huissier ;
  • La remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Sont donc à ce jour exclus les courriers simples, courriers électroniques ou autres « textos ».

La motivation du congé

Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le congé doit être motivé. La loi limite à trois les motifs de congé :

  • La reprise dite « personnelle » du logement (pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche également en tant que résidence principale) ;
  • La vente du logement ;
  • Un motif légitime et sérieux.

Dans l’hypothèse d’un congé pour reprise, la loi impose de justifier la reprise ; il s’agit pour le propriétaire bailleur d’indiquer par écrit dans la lettre de congé en quoi le logement repris correspond aux besoins personnels ou familiaux du bénéficiaire de la reprise.

Le délai de préavis

Le propriétaire doit respecter un délai de préavis. En pratique, cela signifie qu’il doit avertir son locataire avant une certaine date sous peine de voir le contrat se reconduire tacitement (automatiquement et sans formalité). Le délai de préavis est de six mois en location vide et de trois mois en location meublée.

Le destinataire du congé

En cas de pluralité de locataires (plusieurs personnes qui ont signé le contrat de location), il convient d’adresser à chacun des locataires un congé personnel. Ceci s’applique qu’il s’agisse de simples colocataires, de concubins, de partenaires pacsés ou d’époux. Dans cette situation, il est nécessaire d’adresser un congé aux deux époux ou aux deux partenaires pacsés même si un seul figure sur le contrat.

Donner congé lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, c’est-à-dire qu’il l’utilise comme résidence secondaire ou comme pied-à-terre, le congé donné n’est pas soumis à des règles impératives. Dans ce cas, seules les clauses du contrat tiennent lieu d’obligation. Dans cette hypothèse, le propriétaire peut :

  • Prévoir un délai de préavis plus court que pour le cas d’une résidence principale ;
  • Se dispenser d’avoir à motiver son congé.

En revanche, l’usage est de mentionner que le congé ne peut être adressé que par courrier recommandé AR ou par huissier pour une question de sécurité. Enfin, concernant le moment du congé, il faut prévoir :

  • Que le propriétaire ne puisse donner congé qu’à chaque échéance du contrat ;
  • Que le locataire puisse donner congé à tout moment.

Le départ du locataire

Concernant le départ du locataire, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Enfin, propriétaire et locataire se rencontrent pour établir l’état des lieux ainsi que l’inventaire en location meublée. Si le logement est en bon état et que le locataire ne lui doit plus aucune somme, le propriétaire restitue au locataire le dépôt de garantie dans son intégralité. À l’inverse, en cas d’impayés et/ou de dégradations, le propriétaire peut déduire les sommes correspondantes du dépôt de garantie.

ATTENTION : si le locataire de plus de 65 ans et touche moins de 20 000 euros par an, il est protégé et il est impossible de lui donner congé ou de mettre fin au bail.

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