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Comment réduire ses impôts avec la location meublée ?

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Sommaire

En location meublée, il existe deux typologies de défiscalisations :

  • réduire ses impôts globaux au niveau de ses revenus salariaux.
  • la défiscalisation sur les futurs revenus locatifs. Soit, les loyers que vous allez toucher par rapport au bien que vous avez acheté.

Grâce à la location proposée en meublée, le problème est résolu ! En effet, on ne fait pas de défiscalisation sur les revenus globaux, donc on va parler essentiellement des revenus locatifs.

En location meublée, comment réduire ses impôts en LMP​ ?

Deux conditions sont nécessaires pour obtenir le statut de Loueur en meublé professionnel

  • Le total des loyers doit être supérieur à 23 K euros
  • Les recettes annuelles tirées des loyers doivent être supérieures aux autres revenus perçus (salaires, autres BIC, etc…)

Si une des 2 conditions ci-dessus n’est pas remplie, on restera au statut de Loueur en meublé Non Professionnel

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Comment Réduire ses impôts en LMNP​ ?

La location meublée dite LMNP (loueur en meublé non professionnel), se sépare en deux branches :

Le régime BIC

Le régime BIC. Les revenus de l’année précédente ne doivent pas dépasser 72 500 € (location meublée classique). De plus, vous pourrez bénéficier d’un abattement fiscal de 50%.

Par exemple, un appartement dégageant un loyer de 10 000 € / an, se verra appliquer un abattement de 50%, et donc, vous serez imposé seulement sur les 5 000€ restants. Sur cette même somme, s’appliquera une fiscalité en fonction de certaines tranches.

Avec le régime LMNP Micro BIC, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité. Cela permet une gestion plus simple de ce régime. Il est d’autant plus utile si vos charges ne dépassent pas 50% des recettes et si vous avez peu de charges réelles. Pas de travaux ou achat cash. Cependant, l’inconvénient réside dans le fait que vous ne pouvez pas faire d’amortissement.

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Le régime réel

Possible sur option de minimum 2 ans (renouvelable) auprès des services fiscaux. Le régime réel est obligatoire en cas d’indivision ou si les locations sont soumises à la TVA, et une comptabilité est également obligatoire.

Ce régime ne bénéficie pas d’abattement, mais permet de venir déduire un certain nombre de charges (de manière comptable et fiscale).

Cela signifie par exemple, que vous achetez un appartement qui dégage un loyer de 10 000€ de revenus locatif / an. Vous pouvez venir comptablement baisser vos revenus au plus proche de 0, avec le montant de la taxe foncière, le montant des intérêts bancaires, un prêt, le montant des notaires, le montant des travaux, du mobilier, etc.

Cela va venir comptablement baisser vos revenus locatifs à 0 pendant plusieurs années, voire beaucoup d’années. Il sera alors possible de ne pas payer d’impôts supplémentaires sur vos revenus locatifs, puisque vous serez imposé sur 0€ de revenus locatif comptable. Cependant, il est impossible d’aller en déficit, comme pour de la location nue.

Pour en savoir plus…

La location meublée a un énorme avantage par rapport à la location nue : en plus de toutes les charges que vous venez de déduire sur le régime réel, vous viendrez déduire l’amortissement de la valeur de votre bien. En quelques mots, votre bien vaut X€ divisé par un certain nombre d’années. Cela va lisser une somme sur ces différentes années, et viendra encore plus alourdir cette défiscalisation. Vous allez donc vous rendre compte que dans une grosse majorité des cas, le régime réel sera le plus intéressant en matière d’imposition. 

Elle reste une niche fiscale des plus exploitée en France. Pour en bénéficier, est considéré comme meublé le logement “équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. 

Enfin, dans certains cas exceptionnels, si vous êtes en location touristique, style AirBnB ou encore Booking… Il s’agit exactement du même régime, puisqu’on est en location meublée non professionnelle. Vous avez toujours le choix entre l’abattement et le réel, mais la particularité est que pour le régime BIC, l’abattement peut aller de 50% à 71% si vous arrivez à faire classer votre bien à l’aide d’un diagnostiqueur, qui classera votre bien grâce à un système d’étoile.

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