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Crédit immobilier : durcissement des critères d’accès dès janvier 2022

Crédit immobilier : durcissement des critères d’accès dès janvier 2022

Dès le 1er janvier 2022, il sera plus difficile d’obtenir un crédit immobilier. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé de rendre ces recommandations obligatoires. Les critères d’accès pour les crédits immobiliers vont devenir juridiquement contraignants pour les banques, sous peine de sanctions.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière, qui associe entre autres le ministère de l’Économie et la Banque de France, a pris sa décision mardi 14 septembre 2021. Les recommandations faites aux banques en 2020 concernant les critères d’accès aux crédits immobiliers vont devenir obligatoires et juridiquement contraignantes dès le 1er janvier 2022.

À compter de cette date, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) sera chargée de vérifier et contrôler sa bonne application auprès des banques. En cas de non-respect des conditions d’attribution pour les prêts immobiliers, des sanctions pourront aller du blâme jusqu’aux sanctions pécuniaires.

Quels sont les critères d’octroi pour obtenir un crédit immobilier ?

La durée du prêt immobilier fixée à 25 ans maximum hors exceptions.

La durée d’endettement ne pourra pas dépasser 25 ans. Cependant, cette durée peut être allongée à 27 ans en cas d’opérations immobilières spécifiques :

  • Projet de construction.
  • Travaux empêchant l’aménagement.

Dans ce cas, l’endettement sera bien contracté sur 25 ans avec un différé de 2 ans, c’est-à-dire une période pendant laquelle vous ne remboursez pas ou qu’une partie de votre échéance.

Le saviez-vous ? Pour un emprunt, plus la durée est longue, plus les taux d’intérêts seront élevés.

Le taux d’effort, aussi appelé taux d’endettement, de 35 % maximum 

Le taux d’effort correspond à la partie maximale qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de son prêt.

À partir du 1er janvier 2022, la limitation de la part de revenus consacrée au remboursement du crédit et au paiement de l’assurance emprunteur ne devra pas excéder 35 % maximum de revenus nets. Dans l’idéal, ce taux doit se situer entre 25 % et 30 % des revenus nets de l’emprunteur.

Une marge de flexibilité portée à 20 % pour les banques

Les banques pourront déroger à ces critères pour 20 % des crédits. Ces dérogations concerneront à 80 % l’acquisition d’une résidence principale et à 30 % des primo-accédants.  

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Quels impacts sur l’obtention d’un crédit immobilier et sur l’investissement locatif ?

Pour les foyers les plus modestes, l’accès à la propriété sera plus difficile. Avec un apport plus faible et une limitation de la durée d’emprunt, le risque de dépasser les 35 % d’endettement sera plus élevé.

Le secteur de l’immobilier locatif peut lui aussi se voir pénaliser par ces nouvelles règles. En effet, les revenus locatifs ne sont pas intégrés dans le taux d’effort. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier, le loyer ne sera pas pris en compte. Ainsi, pour les emprunteurs ayant déjà contracté un prêt, le taux d’endettement peut rapidement dépasser les 35 %.

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Malgré les recommandations déjà en vigueur depuis 2020, le marché de l’immobilier se porte bien. Par ailleurs, les taux d’intérêts sont historiquement bas, atteignant même 1,06 % au deuxième trimestre 2021.

Pourquoi durcir les critères d’octroi des crédits immobiliers ? 

Le durcissement des conditions de prêt poursuit plusieurs objectifs :

  • La normalisation des conditions d’emprunt. Les banques auront l’obligation de respecter les mêmes contraintes.
  • Rendre l’emprunt plus sûr pour éviter les risques de prêts non conformes, avec un endettement trop long ou trop fort.

D’après le dernier pointage du HCSF, la part des prêts non conformes à la recommandation atteignait 20,9 % de la production en juillet 2021.

N’attendez plus pour investir

Vous l’aurez compris, c’est le moment idéal pour acheter et profiter de taux d’emprunt exceptionnels, d’autant plus que ces conditions vont se durcir dès la rentrée 2022, avec une limitation de la durée d’emprunt à 25 ans et un taux d’endettement fixé à 35 %.

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