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Crédit immobilier : hausse des taux d’usure

hausse du taux d'usure pour les crédit immobilier

Sommaire

Depuis le 1er juillet 2022 et jusqu’au 30 septembre 2022, les taux d’usure sont en légère hausse. Une bonne nouvelle en théorie pour les futurs acquéreurs et emprunteurs, puisque ce taux correspond aux taux maximum que les banques sont autorisés à pratiquer pour accorder un prêt aux particuliers. Néanmoins, avec la remontée rapide des taux d’intérêt, les professionnels jugent cette hausse comme insuffisante.

Les taux d’usure révisés à la hausse

Les taux d’usure, calculés chaque trimestre par la Banque de France, correspondent aux seuils au-delà desquels il est interdit pour un établissement bancaire de prêter de l’argent. L’objectif est de refléter la moyenne des taux d’intérêt pratiqués. Il a aussi pour vocation de protéger les emprunteurs en interdisant l’octroi de prêts à des taux trop élevés. 

Ainsi, depuis le 1er juillet, la Banque de France a annoncé un relèvement des taux d’usure en fonction de la durée de l’emprunt souscrit :

  • Pour un prêt immobilier sur 20 ou plus : il est passé de 2,40% à 2,57% 
  • Pour un crédit d’une durée compris entre 10 ans et 20 ans : il est passé à 2,60

Comme nous venons de l’évoquer, ces taux correspondent à la limite à ne pas dépasser par les établissements de crédit lorsqu’ils accordent un prêt immobilier ou un crédit à la consommation. Ainsi, le TAEG, Taux Annuel Effectif Global, proposé par la banque, doit rester en dessous de ce taux plafond.

Pour rappel, le TAEG englobe l’ensemble des coûts du crédit, incluant :

  • le taux nominal proposé par la banque;
  • l’assurance de prêt;
  • les frais de garantie et les frais de dossier, etc. 

Ces mesures ne sont guère surprenantes dans un contexte de forte hausse des taux d’intérêts en plus de l’inflation. 

Vous avez la possibilité de consulter l’ensemble des taux d’usure pour chacune des différentes catégories d’emprunt sur le site de la Banque de France.

Conséquence pour certains emprunteurs

Bien que les seuils d’usure ont pour objectif de protéger l’emprunteur, ils ne reflètent pas la réalité du marché. Cette légère hausse des taux redonne du souffle aux candidats à l’emprunt. Cependant, elle est jugée comme trop faible par plusieurs réseaux bancaires et courtiers qui jugent cette mesure comme insuffisante. Une conséquence néfaste pour les emprunteurs qui risquent de rencontrer plus souvent des refus de prêt suite à un dépassement du taux d’usure. On constate par ailleurs déjà une baisse du volume des crédits immobiliers. 

Refus de prêt et taux d’usure

Ces refus de prêt vont pénaliser particulièrement des profils spécifiques d’emprunteurs. Principalement pour ceux présentant des risques en termes de remboursement aux yeux des établissements bancaires. On retrouve notamment les seniors, les personnes ayant des antécédents médicaux graves… En effet, ils seront pénalisés en raison de frais d’assurance emprunteur plus élevés. Ce qui engendre un TAEG parfois supérieur au taux d’usure. Ainsi, même si la demande de crédit répond à toutes les exigences en termes d’apport personnel, de solvabilité ou au niveau du taux d’endettement, le prêt ne peut pas être légalement octroyé.

Décalage entre le taux d’usure et la remontée des taux

La révision du taux d’usure s’effectue tous les trimestres. Néanmoins, celui-ci augmente moins vite que les taux d’intérêt qui connaissent actuellement des hausses bien plus importantes. Ainsi, avec des taux d’usure trop bas et des taux de crédit qui augmentent, la capacité d’emprunt diminue. Un frein pour l’accès au crédit.

De plus, ce taux d’usure est calculé par la Banque de France à partir du taux moyen appliqué par les établissements de crédit au trimestre précédent, auquel on ajoute un tiers. Ainsi, le seuil d’usure applicable au deuxième trimestre de cette année reflète la situation de janvier 2022, où les taux de crédit étaient plus attractifs qu’aujourd’hui. Un calcul en décalage d’un trimestre, provoquant un décalage important avec la réalité du marché ou le taux d’usure est vite atteint. 

Les professionnels appellent ce phénomène “l’effet ciseaux”, puisqu’il entraîne l’exclusion de plus en plus d’emprunteurs. 

Des solutions pour réduire son taux d’usure

En tant que particulier, plusieurs solutions s’offrent à vous pour éviter de dépasser ce taux d’usure auprès des établissements bancaires.

Externalisez l’assurance emprunteur. 

L’assurance emprunteur représente une grosse part des coûts dans un prêt immobilier.

C’est pourquoi, en passant par une compagnie d’assurance spécialisée, plutôt que de souscrire au contrat de groupe proposé par la banque, vous baissez votre taux de prêt. De cette manière, vous avez plus de chance de parvenir à un niveau inférieur à celui du taux d’usure.

Changez le nombre de vos mensualités d’emprunt. 

De cette manière, vous avez la possibilité de baisser le TAEG, ce qui peut permettre de contourner le taux d’usure. 
Attention, si vous êtes professionnel (banquier…), vous n’avez pas le droit de contourner le taux d’usure. D’après l’article L341-50 du Code de la consommation, vous encourez 2 ans d’emprisonnement et 300 000€ d’amende en cas de non-respect de ce plafond. 

Conclusion

Le seuil d’usure freine l’accès au crédit en raison de son mode de calcul qui reste en décalage avec le marché et l’augmentation fulgurante des taux d’intérêt. Ce phénomène entraîne l’exclusion de plus en plus d’emprunteurs. 

Principalement les plus fragiles ou ceux qui bénéficient d’un taux d’assurance élevé en raison de leur âge ou de problèmes de santé, mais pas seulement. Il peut aussi toucher les emprunteurs pourtant solvables. 

Des solutions existent pour contourner le taux d’usure :

  • Passer par un organisme privé pour souscrire à un contrat d’assurance emprunteur plutôt que par la banque;
  • Augmenter le nombre de vos mensualités d’emprunt.

Nos conseils

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Les taux d’emprunt vont continuer à augmenter dans les mois qui viennent, freinant de plus en plus l’accès au crédit. Dans ce contexte, nous vous recommandons de ne pas attendre pour consolider votre dossier de demande de crédit.

Nos experts en crédit immobilier sont là pour vous accompagner afin de négocier les meilleures solutions de financement en fonction de votre projet d’investissement et de votre profil d’emprunteur. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos conseillers.

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