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Investissement locatif en 2022, quelles sont les évolutions à prévoir ?

Quels changements pour votre investissement locatif en 2022

Sommaire

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif en 2022 ? Chaque nouvelle année apporte son lot de changements, et l’immobilier n’échappe pas à cette règle ! Mais quels sont les grands changements à retenir en ce début d’année ?

Crédit immobilier, dispositifs de défiscalisation, encadrement des loyers, performance énergétique, c’est l’heure de faire le bilan sur les changements qui vont impacter l’investissement locatif en 2022 !

Le crédit immobilier plus encadré

Depuis janvier 2022, les simples recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis un an maintenant sont devenues obligatoires. Ainsi, les banques risquent des sanctions en cas de non-respect des critères d’accès pour les crédits immobiliers.

Ces critères d’accès pour obtenir un crédit immobilier comprennent : 

  • La limitation de la durée du prêt fixée à 25 ans maximum, hors exception. 
  • Un taux d’effort, ou taux d’endettement, de 35% maximum assurance incluse

Les banques pourront déroger à ces critères pour 20 % des crédits

En savoir plus sur le durcissement des critères d’accès au prêt immobilier.

Néanmoins, des solutions existent pour contourner ses règles, comme le regroupement de crédit qui permet de réduire votre taux d’endettement

La lutte contre les passoires thermiques

Audit obligatoire en cas de vente

Le diagnostic de performance énergétique évolue afin de devenir un véritable outil dans la politique de rénovation énergétique, ainsi que les règles qui l’encadrent.

Ainsi, le DPE devra indiquer précisément la consommation en énergie primaire et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il devra aussi lister les aménagements à réaliser pour améliorer sa performance énergétique en cas de vente ou de mise en location. 

L’objectif de ces nouvelles mesures est de lutter contre les passoires thermiques et d’inciter les propriétaires à effectuer des travaux. Ainsi, les propriétaires des logements classés de catégorie F à G devront obligatoirement réaliser un audit énergétique en cas de vente. Cet audit doit venir compléter le diagnostic de performance énergétique.

Gel des loyers

En cas de location d’un bien classé de catégorie F à G, les propriétaires n’auront pas la possibilité d’augmenter les loyers à compter du 25 août 2022. Cette interdiction concerne aussi bien les renouvellements de bail que les nouvelles locations. De plus, il ne sera plus possible de réévaluer le loyer en cours de bail. Ces obligations et mesures vont s’étendre aux logements classés de catégories E en 2025, puis D en 2034.

Cette mesure, normalement prévue pour janvier 2022, entrera en vigueur le 1er septembre 2022.

Interdiction de location

Enfin, les biens les plus énergivores vont être progressivement interdit à la location :

En 2023 pour les logements classés de catégories G.

En 2025, cette mesure s’étendra à tous les logements d’étiquettes G.

Les mêmes sanctions s’appliqueront dès 2028 pour les biens en catégorie F.

Cette interdiction de louer devrait se poursuivre en 2034, pour les logements de la classe E.

Les dispositifs d’aide et de défiscalisation pour votre investissement locatif en 2022

Simplification du dispositif “louer abordable” 

Le dispositif “louer abordable”, aussi connu sous le nom du dispositif “Cosse”, permet aux propriétaires de louer leurs logements à un niveau de loyer abordable, soit sous les prix du marché. Pour inciter les propriétaires-bailleurs à louer moins cher leur logement, ils bénéficient en contrepartie d’un avantage fiscal sur leurs revenus locatifs. 

Dans le cadre de la loi de finances pour 2022, le gouvernement a souhaité simplifier ce dispositif. L’objectif, le rendre plus accessible aux propriétaires. Ainsi, plutôt que de bénéficier d’une déduction fiscale, le dispositif propose aujourd’hui une réduction d’impôt aux propriétaires. Cette réduction est variable selon la décote du loyer.

Par exemple, si un propriétaire-bailleur loue son bien 15% en dessous des prix du marché, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 15%. S’il loue 30% en dessous des prix du marché, il obtiendra une réduction d’impôt de 35%. 

Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez signer une convention avec l’Anah, l’agence nationale de l’habitat, à partir du 1er mars 2022. 

Découvrez en davantage sur ses évolutions et conditions

Prolongation du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est un système d’aide aux propriétaires qui décident d’effectuer des travaux de rénovation sur des logements anciens.

Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. Il concerne les particuliers souhaitant acheter un logement à rénover et destiné à la location, dans des quartiers anciens.  

La loi de finances pour 2022 prolonge ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2023, sans apporter de changement.

Le dispositif Pinel prorogé

Le dispositif d’investissement locatif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt afin de faciliter l’investissement immobilier locatif. Ce dispositif restera inchangé jusqu’au 31 décembre 2022. Néanmoins, dès janvier 2023 les taux de réduction d’impôt seront dégressifs jusqu’en 2024, date à laquelle le dispositif devrait disparaître. 

Des exceptions seront cependant possibles s’il respecte les critères du Pinel+ ou encore si le logement est situé dans un quartier prioritaire inscrit dans la politique de la commune.

La taxe foncière 

Dématérialisation des déclarations

La direction générale des finances publiques (DGFiP) a pour ambition d’accélérer la dématérialisation de ses services. Depuis le mois d’août, les propriétaires de biens immobiliers ont la possibilité de consulter, depuis leur espace personnel sur le site des impôts, l’ensemble de leurs biens situés sur le territoire, ainsi que leurs caractéristiques comme la superficie ou encore le nombre de pièces. 

En 2022, il sera aussi possible de faire sa déclaration foncière en ligne.

Une augmentation à prévoir

La taxe foncière se calcule à partir de la valeur cadastrale d’un bien immobilier. Chaque année, elle connaît une revalorisation en fonction d’un “coefficient de revalorisation forfaitaire”, fixé dans le cadre de la loi finances. Cette revalorisation des bases suit de très près l’évolution de l’inflation. Ainsi, selon les dernières estimations de l’INSEE, l’indice des prix à la consommation harmonisé a augmenté de 3,4% en un an. Donc, les valeurs locatives devraient progresser de 3,4% en 2022, comme votre taxe foncière. 

Il est important de noter que l’inflation a aussi un impact sur les loyers. 

Investissement locatif en 2022 : des nouveautés lors de la mise en location

Des annonces immobilières plus complètes

  • L’encadrement des loyers intégré dans les annonces

L’encadrement des loyers a pour but d’interdire aux propriétaires de fixer un loyer supérieur à un montant maximum dans les zones tendues. Ce montant maximum varie en fonction du secteur géographique, de sa superficie, du type de logement et de location ainsi que son année de construction. Ainsi, dans toutes les villes où l’encadrement des loyers est appliqué, le montant du loyer plafond devra obligatoirement être intégré dans les annonces immobilières pour les locations.

  • DPE, une présence obligatoire sur les annonces

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, devra systématiquement apparaître sur les annonces immobilières. Les mentions suivantes devront apparaître :

  • L’étiquette énergie 
  • L’étiquette climat 
  • L’estimation de la facture annuelle

La mention “Logement à consommation énergétique excessive” doit obligatoirement apparaître pour les biens classés de catégorie F et G.

Modification du système de cautionnement

La caution permet aux propriétaires bailleurs de se protéger contre les loyers impayés. Pour cela, il demande aux locataires de trouver une personne qui se porte caution. Une ordonnance, déposée le 15 septembre 2021, apporte plusieurs modifications à ce système de cautionnement. Ainsi, depuis janvier, il est possible de signer l’acte de cautionnement de manière électronique. Par ailleurs, les personnes physiques qui se portent garant n’auront plus l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale. Un point positif, puisque l’acte de cautionnement ne sera plus nul en cas d’erreur si la formule prévue par la loi n’a pas été recopiée mot pour mot. 

Enfin, les personnes qui se portent garant pourront contester la validité du contrat de location.

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