Vous jugez l’investissement locatif comme un moyen de placement intéressant ? Vous avez raison ! La pierre est devenue l’investissement préféré des Français, et reste très conviée pour différentes raisons. Devenir propriétaire, vouloir rentabiliser son nouveau bien, se constituer un patrimoine, le léguer à ses enfants ou encore planifier sa retraite, sont autant de bonnes raisons pour sauter le pas. Pour la suite de l’aventure, vous aurez plusieurs dilemmes, en commençant par le choix entre de la location saisonnière ou de la location classique…
Le choix de la ville
Que vous soyez intéressés pour faire une location saisonnière ou plutôt classique, le choix de la ville est primordial. Il est très important de faire des études sur la ville qui vous intéresse, de vous renseigner sur le quartier, de jour et de nuit, ainsi que sur les commerces à proximités. Le marché immobilier est-il attractif ? L’économie de la commune est-elle assez dynamique pour vous ? Vous devez vous poser toutes ces questions avant de franchir le cap.
Nous vous conseillons de cibler de grandes villes comme Lyon, Marseille et Lille, où le marché de l’emploi est attrayant, et la vie étudiante importante. Il est également essentiel d’avoir une place de choix au sein de la ville, à proximité des transports en commun, et des universités afin de garantir sa mise en location.
Le taux d’occupation en location saisonnière
Même si la location saisonnière peut sembler plus fructueuse que la location classique, il est primordial de prendre en considération le facteur du taux de remplissage, qui est a surveiller plus régulièrement que le taux d’occupation en location classique. Suivant le type d’investissement, les critères de vérification ne sont pas les mêmes.
La location saisonnière est de plus en plus encadrée et réglementée. C’est un facteur supplémentaire à prendre en compte. C’est pourquoi il est essentiel de s’informer sur les règles à suivre, auprès de la ville où vous souhaitez faire votre achat. La location saisonnière comporte bien des avantages. Néanmoins, elle peut vite se révéler gourmande en temps et en énergie. Heureusement, des solutions existent pour que votre projet locatif ne devienne pas une corvée. C’est pourquoi nous vous exposons aujourd’hui tous les avantages de faire appel à un service de conciergerie.
Le choix du statut
Lorsque vous faites un investissement, il est possible de mettre votre bien en location non meublé. Cependant, nous vous conseillons d’opter pour de la location meublé avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Il permettra de louer des appartements meublés neufs ou anciens à des particuliers. Cependant quelques conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce statut : il ne faut pas que cette somme soit supérieure à la moitié des revenus de votre foyer fiscal ou que la somme des loyers perçus dépasse 23 000 € par an. Si cela n’est pas respecté, vous serez considéré comme Loueur en Meublé Professionnel.
Le statut LMNP vous permettra d’obtenir une forme d’imposition plus avantageuse, avec des loyers considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comprenant charges et loyers.
Il existe également le statut fiscal, qui sera lui aussi en LMNP. Les deux ont la possibilité d’être soit au régime BIC, soit au régime réel. Cependant, il existe une différence notoire entre ces deux statues : la location classique, en LMNP, au régime BIC, bénéficie d’un abattement de 50%. C’est-à-dire que vous devez payer des impôts pour seulement 50% des revenus locatifs que vous touchez. Alors qu’en location meublé saisonnière (toujours en régime BIC), si vous faites classer votre logement, vous pouvez monter jusqu’ à 71% d’abattement, et donc gagner 21% d’abattement. Ce qui est considérable !
Finalement, le bien est le même, avec le même mobilier et la même décoration, et c’est ça qui est génial. Car contrairement à l’hôtellerie, en un claquement de doigt, on peut repasser en location à long terme avec un étudiant. Cela représente donc une double sécurité. Cette situation a eu lieu pour certains de nos investisseurs courant 2020, suite à la crise sanitaire
Le calcul de la rentabilité
Pour calculer votre rentabilité, pas d’affolement, ce petit calcul est accessible à tous ! Il existe plusieurs manières pour la calculer : le brute, le net, le net de net, le net de net après impôt…
Il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat du logement, puis on multiplie le résultat par cent.
(loyer annuel / prix) x 100
Exemple : Marie vient d’acheter un appartement T2 à Lyon, pour 250.000 €. Elle souhaite le mettre en location pour 870€ par mois.
(870 x 12 / 250.000) x 100 = 4.17 %
Son appartement aura une rentabilité brute de 4.17%.
Pour la rentabilité nette, il suffit d’ajouter au montant du loyer, la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire, les frais de gestions, d’acquisitions, de travaux, de notaires, d’ameublement ou encore d’Invisty.. Ce calcul prend en compte les avantages fiscaux éventuels. Il vous permettra d’obtenir une idée plus précise sur le rendement de votre investissement. Dans un dernier recours, il est toujours possible de faire estimer votre rentabilité nette par des professionnels comme Invisty.
Pour conclure…
Vous pourrez faire votre choix entre location saisonnière et classique. Et cela en fonction de l’endroit où vous souhaitez investir, et de votre objectif d’investissement. Si vous choisissez la location saisonnière, prenez garde au taux d’occupation et aux réglementations locales. Diverses astuces vous permettront de l’accroître, et ainsi obtenir un maximum de rentabilité. Il vous est possible de la calculer très facilement, par vous-même, sans avoir besoin de professionnels. Ainsi vous pourrez éviter des frais supplémentaires.
Aujourd’hui la réglementation de la location saisonnière est propre à chaque ville. De manière plus générale, en France, tout le monde peut louer sa résidence principale 120 jours / an, et aucun jour de location de sa résidence secondaire ou de son investissement locatif, n’est possible. Cependant si vous faites appel à des professionnels comme Invisty, vous pourrez bénéficier de niches fiscales. Nous procéderons alors, à un paramètre administratif qui vous permettra de basculer votre appartement en location sur 365 jours / an. Il s’agit d’un dispositif peu connu mais qui est très puissant et important à prendre en compte.
Le point majeur à examiner est la localisation. Il est essentiel de faire une veille approfondie de la région, de la ville et du quartier où se situe le bien que vous souhaitez acquérir. Afin d’éviter les erreurs, tout en optimisant votre réactivité, pour ne pas laisser passer le bien idéal sous vos yeux, vous pouvez vous faire entourer par une équipe comme Invisty, qui vous conseillera sur vos meilleures options pour un maximum de rentabilité.