L’encadrement des loyers : les droits des propriétaires et des locataires

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? 

C’est un dispositif qui fixe des plafonds de loyers que les propriétaires peuvent demander lors de la mise en location d’un logement. Ces plafonds sont établis en fonction de plusieurs critères. La taille du logement, de sa localisation géographique et de l’année de construction de l’immeuble. L’objectif est d’éviter les augmentations excessives des loyers et de favoriser l’accès à un logement décent pour tous. 

Certains types de logements sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers, à savoir :

• Les logements pertinents de la loi de 1948.
• Les logements HLM (Habitations à Loyer Modéré).
• Les logements conventionnés par l’Anah, à l’exception des logements à loyer intermédiaire.
• Les logements loués en tant que meublés de tourisme.
• Les logements faisant l’objet de sous-location.

Quelles villes ont appliqué le dispositif ? 

Actuellement, l’encadrement des loyers est mis en place dans plusieurs françaises. Ces villes sont déclarées “Zones tendues”, ce qui signifie qu’elles connaissent des difficultés particulières en matière d’accès au logement. Parmi les villes concernées, on retrouve : 

• Paris intra-muros,
• Plaine commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse
• Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré St-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, 
• Lille (incluant les communes de Lomme et Hellemmes), 
• Lyon et Villeurbanne, 
• Grenoble, 
• Montpellier, 
• Bordeaux. 

Ce dispositif pourrait s’étendre à d’autres villes en France. Les futures concernées sont celles où les prix des loyers ont connu une augmentation significative ces dernières années. Des agglomérations, comme Toulouse, Nantes et Marseille, sont souvent citées comme des candidates potentielles. Cela, dans le but de freiner la flambée des prix dans ces régions.

Les droits des propriétaires et des locataires :

Obligations des propriétaires concernant la fixation du loyer et des compléments

En règle générale, les propriétaires doivent fixer le loyer en fonction des trois critères suivants : 

• Première mise en location : Le propriétaire est libre de fixer le loyer sans contrainte.
• Renouvellement du bail : Le loyer ne peut être augmenté, sauf s’il a été clairement sous-évalué.
• Nouvelle mise en location après le départ de l’ancien locataire. Le nouveau loyer ne peut pas être augmenté, à moins qu’il n’ait pas été révisé au cours des 18 derniers mois.

Bien que l’encadrement des loyers soit obligatoire, il existe des exceptions pour les propriétaires de dépasser les plafonds fixés. En effet, il est possible d’appliquer un complément, cela nécessite de pouvoir justifier des caractéristiques exceptionnelles du logement. Il faut qu’il dispose de critères plus attractifs que les logements de référence du quartier (balcon, jolie vue…). Le supplément de loyer n’est justifié que dans les conditions suivantes :

• Les caractéristiques du logement sont uniques et n’influent pas sur le loyer de référence du quartier.
• Les éléments particuliers apportent une réelle valeur ajoutée au logement. Ces éléments doivent être déterminants pour la fixation du loyer. En comparaison avec les autres offres de location dans le quartier.
• Les éléments mentionnés ne sont pas inclus parmi les services couverts par les charges locatives. On peut par exemple citer la présence d’un ascenseur.

Néanmoins, il existe des exceptions à cet encadrement qui sont les suivantes : 

• Loyer sous-évalué. Lorsque le montant du loyer est inférieur à ceux pratiqués pour des logements similaires dans la même zone géographique (nombre de pièces principales, période de construction, etc.), le propriétaire peut ajuster le montant lors du renouvellement du bail. Pour justifier, il est nécessaire de présenter au moins 3 loyers de référence, voire 6 dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants.
• Travaux réalisés depuis le dernier locataire. Si des travaux ont été effectués et que leur coût représente au moins 50 % du loyer annuel précédent, une augmentation de loyer peut être appliquée. La hausse dépendra du montant total des travaux, avec un minimum de 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises.
• Possibilité d’augmentation basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Une légère augmentation du loyer peut être appliquée en se basant sur l’IRL, qui reflète l’évolution des prix à la consommation. Les bailleurs peuvent utiliser l’IRL une fois par an pour ajuster le loyer en conséquence.

Les recours des locataires en cas d’abus

En tant que locataire, si vous soupçonnez que votre propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers, vous pouvez avoir recours à différentes solutions. 

• Le bailleur doit inclure le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré dans le contrat de bail. Si oublie, le locataire a un mois pour demander l’inscription par recommandé. En cas de refus ou de non-réponse du bailleur, le locataire peut saisir le juge d’instance ou contacter la Commission Départementale de Conciliation.
• Lors d’une réévaluation du loyer après le renouvellement d’un bail, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur. Le bailleur doit informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. De son côté le locataire dispose de 5 mois pour proposer sa réévaluation. En cas de désaccord, la Commission Départementale de Conciliation peut être saisie 4 mois avant la fin du bail.
• En cas de complément de loyer abusif : Le locataire dispose de 3 mois pour saisir la Commission Départementale de Conciliation après la signature du contrat de location. Si la CDC est saisie, le propriétaire doit justifier le complément de loyer réclamé. Ensuite, le Bailleur et le locataire doivent trouver un terrain d’entente. Se présentent alors deux possibilités : en cas d’accord, le montant du loyer est fixé dans le document de conciliation de la commission. En cas de désaccord, le locataire a 3 mois après réception de l’avis de la commission pour demander la suppression ou la baisse du complément de loyer appliqué.

Si vous souhaitez vérifier votre loyer, vous pouvez le faire sur ces plateformes : 

• Simulateur Paris

• Simulateur Lyon

• Simulateur Lille

L’encadrement des loyers en France est une mesure qui vise à garantir des conditions de logement plus abordables pour les locataires, en particulier dans les zones tendues. Bien qu’il soit actuellement appliqué dans certaines grandes villes, de nombreuses voix intimées à son extension à d’autres agglomérations sont confrontées à des hausses importantes de loyers. Les propriétaires ont des exceptions pour dépasser les plafonds, notamment en cas de travaux de rénovation ou de première location. Les locataires dotés de moyens pour signaler les cas de non-respect de cette réglementation et peuvent s’adresser aux autorités locales pour obtenir l’aide et déposer une plainte si nécessaire.

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