À travers cet article, nous allons comparer les deux types de location : nue ou meublée.
La location
Pour louer un bien légalement, le propriétaire doit avant tout fournir au locataire un logement décent et paisible. Les critères sont à retrouver ici.
Ces deux types de locations impactent majoritairement quatre grands points :
- Le bail
- Les montants des loyers
- La vacance locative
- La fiscalité de l’investisseur
La location nue
Ce que l’on appelle la location nue est le fait de louer un bien sans meuble.
Des détails sur le bail :
Le bail d’un bien loué en nu est de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, avec préavis de congés de 3 mois.
Les montants des loyers :
Comparé aux locations meublées, les montants des loyers sont généralement moins élevés.
La vacance locative :
Les locations nues sont plébiscitées par les bailleurs car elles attirent une population de locataires avec moins de turnover. Avec ce type de location, les locataires y apportent leurs meubles, et donc, pour le côté pratique, restent plus longtemps dans l’appartement.
- Pour synthétiser :
Une location nue amènera moins de turnover que dans une location meublée, mais des loyers plus faibles donc, il y aura une rentabilité moins élevée comparé à la location meublée. Cependant, la solution de la location nue sur le long terme est très avantageuse car elle nécessite très peu de gestion.
La location meublée
La location meublée implique plus de contraintes que la location nue, notamment en termes de logistique.
Plus de détails sur le bail :
Le bail d’un bien loué en meublé est de 1 an (possibilité de 9 mois si le locataire est étudiant), renouvelable par tacite reconduction et avec préavis de congés de 1 mois.
La durée est donc trois fois moins longue qu’un bail en location nue. Cette réduction de durée est avantageuse dans plusieurs cas, notamment en cas de mauvais payeur par exemple. Concernant le bail de 9 mois, il peut être très avantageux pour cumuler location long terme et saisonnière.
Le montant des loyers :
En règle générale, les loyers sont plus élevés que ceux de la location nue. En effet, c’est une prestation supplémentaire. Avec la location meublée, le locataire n’a plus qu’à « poser ses valises » mais le bailleur a plus de charges à cause du prix des meubles. En effet, à qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide. Donc, nous retrouvons donc une meilleure rentabilité locative brute.
La vacance locative :
Contrairement aux locations nues, les locations meublées attirent une population avec plus de turnover car les meubles sont déjà en places dans les logements.
- Pour synthétiser :
Une location meublée engendre plus de charges qu’une location nue. Mais tous ces frais sont défiscalisables de vos revenus locatifs.
L’ameublement reste un petit budget comparé à l’achat du bien. Et son impact sur la fiscalité est important ! Nous allons le décrire dans le paragraphe ci-après.
Lire aussi : La location saisonnière VS location classique
La fiscalité des locations
Ce qui va le plus différencier les deux types de location est la fiscalité.
Voici un petit tableau récapitulatif afin de mieux comprendre et schématiser :
BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux
Les deux types de locations se décomposent en deux catégories : la location nue les revenus fonciers, et la location meublée au BIC, puis se séparent une fois de plus en deux types de régimes chacun (appelé Assiette) : Micro Foncier et Réel pour la location nue, Micro BIC et réel pour la location meublée.
Location nue et revenus fonciers
Régime Micro Foncier :
Vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 15000€ par an.
Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus. Ceci est donc intéressant si les charges sont inférieures à 30% des revenus.
Attention, ce régime ne peut pas s’appliquer sur certains biens.
Régime Réel :
Ce régime s’applique de plein droit (pour 3 ans) quand les loyers sont supérieurs à 15000€ par an, ou pour les biens exclus du régime micro-foncier.
Au régime réel, vous déclarez l’ensemble de vos loyers, et pouvez déduire les charges réelles : Travaux, charges de copropriété, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunts… Si vos charges déductibles dépassent vos revenus, vous pouvez reporter cet excédent sur vos revenus globaux ou revenus de même type (au choix). C’est ce que l’on appelle le déficit foncier.
Le déficit foncier est à hauteur de 10700€ par an, et peut être reporté sur 10 ans.
Pour synthétiser :
Vous l’aurez compris, la location nue est un très bon moyen si vous devez défiscaliser à une plus grande hauteur et le reporter sur vos revenus salariaux.
Lire aussi : Les différentes stratégies d’investissement locatif
Location meublée et B.I.C
Régime Micro BIC :
Vos revenus locatifs de l’année précédente ne doivent pas dépasser les 70000€ pour la location meublée classique ou 82000€ pour la location meublée de tourisme ou chambre d’hôte.
Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus. De plus, vous n’êtes pas obligés de tenir une comptabilité.
Régime Réel :
Le régime réel est une option pour un minimum de 2 ans. Il faut effectuer la demande auprès du fisc.
Une tenue de compte est obligatoire, contrairement au régime Micro BIC mais vous pouvez défiscaliser les frais de votre expert comptable. De plus, vous pourrez déduire les charges réelles ainsi que l’amortissement du bien (mobilier et immobilier).
Pour synthétiser :
Suivant le régime choisi, avec la location meublée, vous pouvez ramener vos revenus locatifs à 0 et ainsi, éviter de payer des impôts.
Conclusion
Quelle stratégie ? Location meublée ? Location Nue ? Au régime simplifié ? Au régime réel ? Il n’existe pas de meilleure stratégie, tout dépend de votre situation, votre fiscalité, vos revenus, et vos objectifs.
Alors laissez-nous vous aider, confiez votre projet à notre équipe, spécialisée dans l’investissement locatif clé en main.