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Pourquoi et comment investir en colocation ?

investissement en colocation

La colocation attire de nombreux investisseurs. Bien que cette solution soit moins répandue que la location de studio ou des deux pièces, elle s’avère plus économique. Avec un prix d’achat au mètre carré et une fiscalité intéressante, une faible vacance locative tout en vous prévenant de ses risques ou des loyers impayés, les avantages sont nombreux.

La colocation est un investissement rentable et sûr. Cette rentabilité peut se voir fortement augmenter en respectant quelques critères.

Pourquoi investir dans une colocation ?

Une plus grande rentabilité

Un investissement immobilier en colocation s’avère normalement plus rentable qu’une simple location. Avec des espaces plus grands, la recette locative augmente et la rentabilité est maximisée.

Tout d’abord, une colocation est composée de plusieurs locataires vivant sous le même toit. Ainsi, il est plus avantageux de louer plusieurs chambres, plutôt que de mettre un appartement en location simple. En effet, votre bien sera loué plus cher puisque pour une même superficie vous avez plusieurs locataires. Par ailleurs, les loyers des colocations augmentent au fil des années. D’après une étude de LocService.fr, le loyer moyen d’une chambre en colocation s’élève à 442 € charges incluses au niveau national, ce qui représente une hausse de 3,5 % par rapport à la même étude réalisée en 2020. Bien entendu, cette hausse du prix varie selon la ville et l’emplacement du bien.

Deuxièmement, le prix d’achat au m² pour des grandes surfaces est moins onéreux que pour l’achat d’un studio ou d’une petite surface. Ainsi, le rendement entre l’achat et la valeur locative est plus intéressant. 

La colocation, une fiscalité avantageuse

Plusieurs choix de régime fiscaux sont possibles lors d’un investissement en colocation.

Lorsqu’un bien immobilier est loué en meublé, les revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers perçus, font partie de la base d’imposition.

En choisissant le statut LMNP, loueur Meublé Non Professionnel, vous avez la possibilité de placer les loyers perçus dans la catégorie des revenus BIC, Bénéfices Industriels et commerciaux. De cette manière, votre colocation est soumise au régime du micro-BIC, permettant un abattement de 50% sur les bénéfices. Cependant, un certain seuil de revenus par an ne doit pas être dépassé. 

En cas de travaux importants, choisir le régime réel s’avère la meilleure solution. Les revenus locatifs pourront être défiscalisés pendant plusieurs années grâce aux charges déductibles et au système d’amortissement. Parmi les charges déductibles, on retrouve les travaux, les assurances ou encore les impôts fonciers.

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 Une faible vacance locative et une gestion facilitée

Investir dans une colocation peut faire peur en raison du fort turnover entre les locataires et d’une gestion plus importante contrairement à une location classique. 

Cependant, la formule de la colocation séduit de plus en plus de monde. Étudiants, jeunes actifs, seniors, familles monoparentales, couples, on retrouve des profils de plus en plus variés ces dernières années. Par conséquent, la demande locative est de plus en plus importante. Ainsi, il sera facile de trouver rapidement de nouveaux colocataires en cas de chambres vacantes. 

Ensuite, en colocation, il est très rare que tous les locataires partent en même temps. Ainsi, dans la plupart des cas, vous n’aurez pas à chercher vous-même le locataire. Dans ce cas, les résidents encore présents préféreront chercher eux-mêmes le remplaçant. D’une part pour ne pas se voir payer la partie manquante du loyer, mais aussi pour des raisons d’affinité. De cette manière, il ne vous restera plus qu’à valider le dossier du prétendant selon vos critères. La gestion est donc facilitée.

Enfin, pour prévenir des risques de vacance locative ou de loyers impayés, il est préférable de réaliser un bail unique colocataire en intégrant une clause de solidarité.

Quels critères prendre en compte lors d’un investissement locatif en colocation ?

Quels sont les emplacements à privilégier pour une colocation ?

Comme pour chaque investissement locatif, on ne peut pas investir partout.  Pour la colocation, il est primordial de viser des villes à forte concentration étudiante. Les bassins d’emploi sont aussi à privilégier, car il n’y a pas que les étudiants qui recherchent des colocations. Les métropoles s’avèrent être un choix judicieux. 

Une fois la ville trouvée, il faut cibler les quartiers proches des universités ou des zones d’activité économique, afin de correspondre aux critères des étudiants et des jeunes actifs. Nous vous conseillons dans tous les cas de rester proche des transports. Avec tous ces critères réunis, vous augmentez vos chance de louer plus rapidement votre bien. 

Le saviez-vous ? Avec un loyer mensuel moyen par m² en colocation plus élevé que la location simple, Lyon, Marseille et Lille font partie des villes où il est le plus rentable d’investir dans une colocation.

Quel type de bien cibler pour une colocation ?

La colocation est principalement répandue dans les métropoles et les zones à forte concentration étudiante. Comme l’offre d’appartements est plus important en ville, les investissement dans ce type de bien sont plus fréquents et accessibles. Néanmoins, les maisons en colocation sont fortement appréciées et recherchées. 

Au niveau de la superficie, un T3 ou un T4 conviendra parfaitement. Mais de manière générale, la taille idéale pour réaliser une colocation est de trois personnes.

Ensuite, le bien doit impérativement être adapté à la colocation par une bonne disposition des pièces. Pour cela, des travaux sont généralement à prévoir pour mettre à disposition une chambre par locataire, un espace de vie commun et une salle de bain. 

La seconde question à se poser : louer meublé ou non ? Cela dépend de votre choix. Cependant, il est préférable de proposer une colocation entièrement meublée et équipée pour correspondre aux attentes des futurs occupants. De plus, comme nous l’avons évoqué, la location meublée permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux plus avantageux que la location nue. 

Pour maximiser vos chances de remplir rapidement votre bien une belle décoration, une bonne connexion internet ou encore un bon diagnostic énergétique peuvent attirer plus de candidatures. Cependant, pensez à votre cible lors de l’aménagement. Vous vous adressez à des étudiants, des adultes ?  N’oubliez pas, la concurrence est forte aujourd’hui sur le marché, proposer des petits plus ne fera qu’augmenter les demandes de location. 

Pour résumer

L’investissement dans une colocation est une niche qui peut être très rentable. En investissant dans une plus grande superficie, vous bénéficiez d’un prix d’achat au mètre carré plus avantageux. Votre rentabilité se verra aussi augmenter, en logeant plusieurs locataires dans un même bien. Pour diminuer votre fiscalité, le statut LMNP, loueur Meublé Non Professionnel, vous permet de déclarer vos revenus au régime réel ou micro-BIC, afin de bénéficier d’avantages fiscaux.  

Néanmoins, pour s’assurer d’une forte demande locative et d’une bonne rentabilité, son emplacement ne doit pas être négligé et le bien doit impérativement être adapté à ce type de location. Pour cela, il est souvent nécessaire de réaliser d’importants travaux pour aménager le bien convenablement et optimiser la disposition des pièces. 

Si vous êtes intéressés par un investissement locatif en colocation, contactez nos équipes. Invisty vous propose un service clé en main, de la recherche du bien, au suivi de travaux jusqu’à l’aménagement.

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