Le regroupement de crédit, aussi appelé rachat de crédit, peut s’avérer bénéfique lors d’un achat immobilier et de nombreux investisseurs ont déjà recours à cette solution. Cette tendance devrait s’amplifier pour contourner le durcissement des critères d’accès aux crédits immobiliers qui entrera en vigueur début 2022. Le taux d’endettement, limité à 35% des revenus, pourrait devenir un frein pour de nombreux emprunteurs pourtant solvables dans le cadre de nouveaux projets.
Mais à chaque problème sa solution ! En regroupant vos crédits, vous avez la possibilité de diminuer votre taux d’endettement afin de dégager une nouvelle capacité d’emprunt ou de réaliser des économies grâce à des taux d’intérêts plus avantageux.
Regrouper ses crédits pour augmenter sa capacité d’emprunt
Le regroupement de crédit, qu’est-ce que c’est ?
Le regroupement ou rachat de crédit consiste à regrouper tout ou une partie de vos crédits en un seul. Ainsi, tous vos emprunts en cours seront regroupés en une seule mensualité bancaire. En effectuant cette opération, vous effectuez un nouvel emprunt renégocié auprès d’un établissement bancaire ou d’un courtier de prêts.
Le regroupement de crédit peut englober plusieurs types de dettes :
- Crédits immobiliers
- Prêts professionnels
- Prêts travaux
- Crédits automobiles
- Crédits à la consommation…
Cette solution peut s’avérer parfois nécessaire et utile pour monter votre dossier de demande de crédit. Particulièrement depuis le durcissement des critères d’octroi de crédits.
Pourquoi procéder à un regroupement de crédit lors d’un investissement locatif ?
À l’heure ou les recommandations du HCSF vont devenir juridiquement contraignantes, le regroupement de crédit peut être une stratégie pertinente pour réaliser un investissement locatif.
En effet, le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, ne devra pas excéder 35 % maximum de vos revenus nets. Ce qui signifie que l’ensemble des charges de remboursement et mensualités de crédit à venir ou en cours, ne devront pas dépasser 35% de vos revenus nets imposables.
Cette limitation du taux d’endettement peut provoquer des refus de crédit pour les emprunteurs déjà propriétaires bien qu’ils soient solvables. En d’autre terme, investir dans l’immobilier peut rapidement devenir problématique si l’on a déjà souscrit à plusieurs crédits.
La solution ? En réunissant vos crédits en cours en une seule mensualité bancaire, vous pouvez bénéficier d’un taux d’endettement moins important. Cette étape va vous permettre de financer des projets d’aménagement ou l’achat d’un nouveau bien. En allongeant la durée de remboursement de votre crédit, vous dégagez une enveloppe de trésorerie ou une capacité d’emprunt plus importante. Il est même possible de bénéficier de meilleures conditions de financements. Par ailleurs, la gestion budgétaire sera plus simple puisque vous n’aurez plus qu’un interlocuteur.
Comment sont calculées vos nouvelles mensualités avec le regroupement de crédit ?
Pour calculer votre nouvelle mensualité, la première étape consiste à calculer la totalité de vos sommes empruntées. L’ensemble de vos prêts en cours, qu’ils soient immobiliers, personnels ou pour la consommation seront additionnés.
Par la suite, vos charges courantes seront minutieusement analysées et ajoutées à vos remboursements mensuels. De cette manière, il sera possible de déterminer le montant exact de votre reste à vivre et ainsi, votre capacité d’emprunt.
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En se basant sur votre taux d’endettement, qui est calculé en divisant vos charges et vos mensualités de prêt par vos revenus, les organismes créditeurs peuvent proposer une formule de rachat permettant de réduire le montant de vos mensualités.
Attention, il ne faut cependant pas confondre la renégociation de prêt et le rachat de prêt immobilier. La renégociation d’un prêt a pour objectif de modifier les conditions de son emprunt auprès de votre banque. Le rachat de prêt immobilier permet quant à lui de bénéficier d’un meilleur taux.
Racheter son prêt immobilier pour réduire ses frais
Baisser le montant de vos mensualités
En regroupant tous vos crédits en un seul, vous obtiendrez une mensualité unique d’un montant plus bas que le total de vos précédentes créances. En effet, la durée de votre crédit sera allongée, ce qui permet de réduire chaque mois le montant de vos remboursements. Dans le cadre d’un nouveau projet immobilier, nous vous conseillons d’allonger la durée au maximum. En effet, plus vous étendez, plus il sera facile de faire face à votre mensualité d’emprunt et vous pourrez même atteindre l’autofinancement.
Profiter de taux bas
Les taux des prêts immobiliers atteignent actuellement des niveaux historiquement bas. Si vous avez emprunté il y a quelques années maintenant, c’est le moment d’en profiter et tirer profit de la conjoncture en renégociant votre prêt ou en procédant à un rachat par une autre banque.
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Des conditions renégociées
Lors d’un rachat de crédit immobilier sur la renégociation, vous pouvez vous adresser directement à votre banque. Souvent, pour vous garder comme client, votre banque vous proposera de baisser un peu votre taux d’intérêt. Cependant, en faisant jouer la concurrence, une autre banque vous proposera de racheter votre crédit avec un taux potentiellement plus avantageux encore.
Augmenter sa trésorerie
Dans le cadre de votre investissement locatif, le rachat de crédit avec trésorerie peut être privilégié si vous en avez la possibilité. Il vous permet de bénéficier d’une somme d’argent supplémentaire, par exemple pour financer vos travaux dans une location ou l’achat de meubles afin d’augmenter la rentabilité de votre bien. Cependant, cette somme sera intégrée au montant total de votre crédit.
Quand faire racheter son crédit ?
L’objectif d’un rachat de crédit est de réaliser des économies grâce à la diminution des taux d’intérêts. Ainsi, selon votre situation et vos besoins, les économies seront variables :
- Si vous avez emprunté il y a quelques années, le rachat de crédit peut être très rentable. En début de remboursement, une part importante des mensualités que vous payez est consacrée aux intérêts. Ainsi, c’est le moment idéal pour réduire ces coûts. Cependant, cette opération n’est pas possible la première année.
- Si vous arrivez au milieu de votre durée d’emprunt, l’opération est souvent encore avantageuse. Dans ce cas, il faut vous assurer que la différence entre votre ancien taux et le nouveau soit plus grande.
- Si vous êtes en fin de remboursement, l’opération peut être plus onéreuse, car vous avez déjà payé la majeure partie de vos intérêts.
Un autre paramètre peut être très avantageux. Si vos revenus ont augmenté, vous avez la possibilité de réduire les intérêts payés ou bien de diminuer la durée du prêt en augmentant les mensualités. Au contraire, si vos revenus ont diminué, les économies tirées de la diminution du taux d’intérêt doivent compenser la hausse de votre taux d’endettement.
Attention aux frais !
Regrouper son crédit par votre banque ou une banque concurrente entraîne des frais. Pour être gagnant, ces frais doivent être couverts par les économies réalisées par votre opération. Selon l’organisme choisi, on peut retrouver différents frais :
- Les IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé). Lorsque vous soldez votre prêt auprès de votre banque, vous recevrez des pénalités. L’exonération d’IRA inscrite sur votre contrat d’emprunt ne s’applique que dans le cas où vous revendez votre bien ou que vous soldez sur vos fonds propres. Ces frais ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt et dans une limite de 3 % du capital restant dû.
- Les frais de résiliation de garantie auprès de votre ancienne banque et les frais de mise en place des nouvelles garanties.
- Les frais de dossiers provenant des frais d’avenants dus à la modification du contrat passé avec votre banque.
- Les assurances
- Il est aussi possible de retrouver des frais de notaire
Pour résumer
Le regroupement de crédit, aussi appelé rachat de crédit, peut s’avérer bénéfique lors d’un achat immobilier. De plus, face aux nouvelles restrictions des critères d’accès pour obtenir un crédit immobilier, cette solution s’avère être une bonne alternative. En regroupant vos crédits, vous augmentez votre capacité d’emprunt. Ainsi, dans le cadre d’un nouveau projet immobilier, il sera plus facile de ne pas dépasser les 35% de taux d’endettement demandés par les banques. Et les avantages ne s’arrêtent pas là. Cette opération permet souvent de baisser le montant de vos mensualités, mais aussi de renégocier les taux de vos remboursements, une nouvelle trésorerie peut aussi vous être accordée.